房地產(chǎn)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，全國的房地產(chǎn)總市值超過了430萬億，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可謂是牽一發(fā)而動全身，房地產(chǎn)可以帶動很多產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，可以說，中國前30年的高速發(fā)展的30年就是房地產(chǎn)的高速發(fā)展的30年。很多人以前通過房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了發(fā)家致富，同樣也通過房地產(chǎn)股票實(shí)現(xiàn)了巨大的財(cái)富增值。我們都知道后來出臺了維持房住不炒政策了，房地產(chǎn)這幾年又有一點(diǎn)糾偏過正了。近日，有關(guān)房地產(chǎn)政策暖風(fēng)又不斷了，借此利好，證券市場上房地產(chǎn)板塊再次出現(xiàn)連續(xù)放量的超跌反彈行情。
從黑色系、玻璃到商品房到房企，房地產(chǎn)行業(yè)的興衰貫通期貨、房市、股市。也是中國經(jīng)濟(jì)的一條脈絡(luò)。那這次提振政策力度是否空前呢？
【資料圖】
6月以來A股整體不溫不火，房地產(chǎn)板塊卻迎來了數(shù)日以來難得的活躍。以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，在5月底創(chuàng)出了近9年新低之后，截至6月7日收盤，已喜提4連陽。
6月份以來，多地出臺房地產(chǎn)優(yōu)化政策，主要集中在降低首付比例、優(yōu)化公積金、優(yōu)化限購等方面，其政策內(nèi)容較往年范圍更廣、力度更強(qiáng)。
例如6月1日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會青島監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》強(qiáng)調(diào)，調(diào)降非限購區(qū)域購房首付比例，首套最低首付比例調(diào)整為20%、二套最低首付比例調(diào)整為30%；限購區(qū)域首付比例不變，首套最低30%、二套最低40%。同時(shí)優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。
除了放松限售、降低首付外，優(yōu)化公積金是各地樓市政策的發(fā)布重點(diǎn)。例如，6月1日，蘇州住房公積金管理中心消息顯示，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。據(jù)了解，該政策適用于蘇州大市范圍內(nèi)（不包括工業(yè)園區(qū)），即蘇州姑蘇區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、昆山市、常熟市、張家港市、太倉市。
據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，已有百余城出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策近300次，1月份至4月份房地產(chǎn)政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在60次左右，較去年高峰期有所降低，5月份，政策出臺頻次有所放緩，其中，三線、四線城市政策出臺頻次明顯下降，核心城市如杭州、蘇州等調(diào)控力度加大，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。
然而，房價(jià)下降，房難賣，地難賣，開工數(shù)減少等現(xiàn)象，卻始終是縈繞在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的陰霾。
遠(yuǎn)的不說，就說6月8日，據(jù)界面新聞報(bào)道，臨安區(qū)的華發(fā)薈天府賣房送黃金，最新一個批次的房源，119平米的房子返黃金1000克，按最新金價(jià)，大約能返現(xiàn)45萬元。該區(qū)其他樓盤也在卷，有的送裝修、送車位、送手機(jī)、送物業(yè)費(fèi)。這么高額的購房福利，無疑是政策限制房價(jià)下跌和房價(jià)不降難以出售的現(xiàn)實(shí)博弈下的產(chǎn)物。
房企正在舉步維艱，即使6月出現(xiàn)反彈，大部分房企股價(jià)相較于三五年前，仍然是一個腳踝的位置。房企的弱勢，表明未來對螺紋、玻璃的需求仍未可知。
根據(jù)現(xiàn)有政策，目前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司主要面臨的退市風(fēng)險(xiǎn)為“面值退市”即“1元退市”。
1）“1元退市”：當(dāng)前所有A股上市公司中，股價(jià)跌至1元附近或以下的上市公司中約26%為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日收盤，7家上市房企收盤價(jià)低于1元;另有5家上市房企收盤價(jià)在1元至1.5元之間。除了*ST藍(lán)光作為今年A股首家退市房企于6月6日摘牌，其他鎖定退市的還有：*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽光城、*ST宋都。
當(dāng)上市公司的股價(jià)跌至1.5元以下的時(shí)候，通常會加速跌至1元以下，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫?dāng)上市公司股價(jià)跌至1.5元以下，投資者擔(dān)心公司股價(jià)跌破1元被退市，開始選擇拋售，這種拋售行為導(dǎo)致公司股價(jià)持續(xù)大幅度下跌，當(dāng)連續(xù)20個交易日股價(jià)在1元以下時(shí)，最終導(dǎo)致公司觸及“1元退市”。
2）當(dāng)前上市房地產(chǎn)行業(yè)公司中無公司面臨“市值退市”風(fēng)險(xiǎn)。
3）當(dāng)前上市房地產(chǎn)行業(yè)公司中有3家可能面臨財(cái)務(wù)類退市風(fēng)險(xiǎn)，分別為*ST海投、*ST嘉凱、*ST中天，可能觸發(fā)連續(xù)“凈利為負(fù)且營收低于1億元”、“凈資產(chǎn)為負(fù)”等退市條件。
2023年上半年，地產(chǎn)行業(yè)基本面兌現(xiàn)預(yù)期落空，疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑
基本面表現(xiàn)與政策之間具備相互作用，政策是打破地產(chǎn)“銷售-投資-開工”負(fù)反饋、呵護(hù)市場預(yù)期、確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提，基本面對政策的響應(yīng)程度也會影響政策力度。故若地產(chǎn)基本面出現(xiàn)超預(yù)期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未來需求側(cè)寬松路徑可能包括：首付比例、房貸利率、限購限售、存量市場。只是當(dāng)市場的共識和政策目標(biāo)并不一致的時(shí)候，我們?nèi)詰?yīng)對未來利好政策對市場走向的影響抱有戒心。
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