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久期財經(jīng)訊，4月2日，惠譽發(fā)布一篇報告表示，陷入困境的中資房企近期提出的債務重組方案多數(shù)為債務展期，而非可持續(xù)的永久性重組。即使重組方案獲批，許多此類房企的基本業(yè)務運營的可行性以及產(chǎn)生充足、可持續(xù)的自由現(xiàn)金流的能力仍將存在問題。
此類方案主要為債務展期和債轉(zhuǎn)股，這將取決于未經(jīng)檢驗的投資者意愿。這是因為陷入困境的房企及其相關上市實體的股權價值較低，以及行業(yè)結構性放緩和整合給上行潛力帶來挑戰(zhàn)。
然而，擬推行債務重組計劃或能為房企爭取更多時間來完成及交付未竣工的物業(yè)，“保交樓”為監(jiān)管層的優(yōu)先考慮事項。正如中國恒大集團(China Evergrande Group，簡稱“中國恒大”，03333.HK)的案例所述，未來3年該公司需要大量額外融資，以確保物業(yè)交付的“核心任務”。惠譽預計，重組不會幫助房企獲得無抵押融資，但可能會幫助部分房企獲得完成項目所需的銀行資金。惠譽認為，這反映了社會因素在加快方案推進的重要性，但在中短期內(nèi)，用于償債的超額現(xiàn)金將所剩無幾。
基于市場的方法在所有情況下監(jiān)管層都并未支持陷入困境的房企，而是向未違約的高評級房企提供支持，旨在逐步恢復投資者信心。例如，自2022年下半年以來，監(jiān)管層加大了對未違約民營房企的信貸支持，包括為多家房企的境內(nèi)債券提供擔保，以及鼓勵商業(yè)銀行承銷房地產(chǎn)貸款等。
惠譽一直認為，發(fā)行人會優(yōu)先考慮境內(nèi)債券持有人，而非境外債券持有人。這在一定程度上是因為，由于缺乏直接擔保、證券化和對境內(nèi)資產(chǎn)的追索權，境外債券往往在結構上次級于境內(nèi)債券。近期事態(tài)的發(fā)展強化了上述觀點。例如，融創(chuàng)中國控股有限公司(Sunac China Holdings Limited，簡稱“融創(chuàng)中國”，01918.HK)的境內(nèi)債務已獲3至4年的展期，并以額外資產(chǎn)作為質(zhì)押，而境外債權人可能面臨至多9年的展期。
迄今為止，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co.,Ltd.，簡稱“富力地產(chǎn)”，02777.HK)和綠地控股集團有限公司(Greenland Holding Group Company Limited，簡稱“綠地控股集團”)等幾家房企已完成境外債務重組或獲得債權人批準重組方案，另有幾家已宣布了相關方案。雖然重組方案多數(shù)為房企個體獨立定制，但惠譽認為，就目前已有方案而言，在其他陷入困境的房企即將提出的方案中，境外債權人所能得到的保護水平亦較為有限。
違約房企業(yè)務的持續(xù)復蘇可能提高境外債權人的回收率，但這取決于地產(chǎn)行業(yè)是否會出現(xiàn)廣泛而有意義的改善，而這并不符合惠譽的基本預期。
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