本文來自微信公眾號“中達(dá)研究”，原標(biāo)題《【中達(dá)研究|周報】住房銷售環(huán)比持續(xù)回升，北京房山試點一區(qū)一策》。
報告要點
數(shù)據(jù)要點：
【資料圖】
本周，42個主要城市新房成交面積環(huán)比上升13%，2023年累計成交面積同比上升11%。其中一線環(huán)比上升較多城市為深圳、廣州，分別環(huán)比上升44%、14%。一、二、三線城市累計成交面積同比分別上升17%、14%、2%。2023年累計交易量下降較多城市包括蕪湖、莆田、寶雞，分別下降41%、31%、23%。
截至4月14日，13個主要城市可售面積(庫存)環(huán)比下降1%;平均去化周期12.5個月，環(huán)比下降0.1%。東營和北京去化周期環(huán)比下降較多，分別下降9%和6%，去化周期分別由上期的8.6個月和14.0個月變動至7.8月和13.2個月。
本周，15個主要城市二手房交易建面上升27%。其中環(huán)比上升較多城市為江門、南寧，分別環(huán)比上升69%、48%。2023年累計成交面積同比上升74%。2023年累計同比下降較多城市為寶雞、金華，分別同比下降10%、4%。
本周觀點：
本周，新房及二手房成交面積環(huán)比有所回升。新房成交方面，我們重點關(guān)注的42個城市中，多數(shù)三線城市成交環(huán)比有所上升，如池州、蕪湖成交面積環(huán)比分別上升671%、163%，帶動三線城市新房成交面積環(huán)比上升20%。從城市區(qū)域來看，東莞、莆田等城市成交面積環(huán)比上升較快，帶動珠三角及南部其他城市新房成交面積環(huán)比上升48%。二手房成交方面，除深圳、寶雞成交有所下滑外，其他重點城市成交面積環(huán)比悉數(shù)回升，帶動重點城市二手房成交面積環(huán)比大幅回升59pct。
庫存方面，近期銷售持續(xù)回暖，重點城市去化周期環(huán)比維持小幅下降趨勢。一線城市中，北京去化周期環(huán)比繼續(xù)下降，帶動一線城市去化周期環(huán)比再降1pct。其他重點城市中，杭州、東營等地環(huán)比降幅擴(kuò)大，帶動重點城市去化周期環(huán)比有所下降。
投資建議:
市場信心邊際改善，北京房山擬推出“一區(qū)一策”。周內(nèi)央行數(shù)據(jù)顯示，居民中長期貸款2023年一季度增加9442億元，其中3月增加6348億元，較去年3月同比多增2613億元。住戶中長期貸款的增量在一定程度上反映出近期購房者信心出現(xiàn)邊際改善、居民購房意愿有所提升。目前，住房銷售表現(xiàn)較佳的區(qū)域依然集中于市場需求較強的一二線城市及部分重點區(qū)域的三四線城市，整體銷售企穩(wěn)或仍需供需兩側(cè)政策的持續(xù)發(fā)力。地方政策上，供給端，河南資產(chǎn)聯(lián)合信陽市設(shè)立10億元穩(wěn)定發(fā)展基金，或有望進(jìn)一步推動地區(qū)行業(yè)風(fēng)險化解問題，持續(xù)推進(jìn)保交樓及問題房企破產(chǎn)重整。需求端，部分一二線城市推出新政，如南昌房票安置落地四個中心城區(qū)、杭州放寬戶籍政策且錢塘區(qū)放寬限購政策等，有望為住房銷售的復(fù)蘇提供一定支撐。另外，北京房山區(qū)提出擬推出“一區(qū)一策”試點，相比于“一城一策”，該措施將更具針對性;一線城市率先試點亦可為其他城市跟進(jìn)提供參考意義。維持行業(yè)“強于大市”評級。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策存不確定性;公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動。
報告正文
1. 行業(yè)表現(xiàn)
1.1 地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)表現(xiàn)
本周，中國海外宏洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中國金茂本周漲幅居前。越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋集團(tuán)、綠景中國地產(chǎn)年初至今漲幅居前。
圖 1：中國海外宏洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中國金茂本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究
圖 2：越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋集團(tuán)、綠景中國地產(chǎn)年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究
圖 3：融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)、碧桂園本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究
1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)
本周，碧桂園服務(wù)、正榮服務(wù)、世茂服務(wù)本周漲幅居前。濱江服務(wù)、越秀服務(wù)、中海物業(yè)年初至今漲幅居前。
圖 4：碧桂園服務(wù)、正榮服務(wù)、世茂服務(wù)本周漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究
圖 5：濱江服務(wù)、越秀服務(wù)、中海物業(yè)年初至今漲幅居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
圖 6：融創(chuàng)服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)本周換手率居前
數(shù)據(jù)來源：Wind, 中達(dá)證券研究
2. 主要城市成交表現(xiàn)
2.1 新房成交數(shù)據(jù)
表 1：主要城市交易量情況，本周新房成交環(huán)比上升
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達(dá)證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/4/14
表 2：主要城市新房庫存與去化周期情況，本周主要城市平均去化周期約12.5個月
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達(dá)證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/4/14;平均環(huán)比及平均同比為各城市變動平均值
2.2 二手房成交及價格數(shù)據(jù)
表 3：主要城市二手房成交量情況，揚州本年至今漲幅較大
數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中達(dá)證券研究;注：數(shù)據(jù)截至2023/4/14
圖 7：二手房掛牌出售價格指數(shù)近期有所回升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
圖 8：一線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
圖 9：二線城市二手房價格指數(shù)有所回升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
圖 10：三線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
圖 11：四線城市二手房價格指數(shù)有所上升
數(shù)據(jù)來源：Wind，中達(dá)證券研究;注：截至2023/4/9
3. 重要政策及動態(tài)
3.1 本周重要行業(yè)政策與新聞
表 4：本周要聞：北京房山區(qū)擬推出“一區(qū)一策”試點;杭州錢塘區(qū)放寬限購
數(shù)據(jù)來源：Wind，政府網(wǎng)站，中達(dá)證券研究
3.2 本周重點公司新聞及公告
表 5：本周公司動態(tài)：中國金茂成功發(fā)行規(guī)模為人民幣25億2023年度第一期中期票據(jù)
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達(dá)證券研究
3.3 重點公司3月銷售情況一覽
表 6：2023年前3月，保利置業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等累計銷售額增速居前
數(shù)據(jù)來源：Wind，公司公告，中達(dá)證券研究
風(fēng)險提示：
1.行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性，影響上市公司銷售業(yè)績;
2.宏觀經(jīng)濟(jì)波動可能對行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營造成一定影響。
關(guān)鍵詞：
