久期財(cái)經(jīng)訊，4月28日，鑒于中資房企建業(yè)地產(chǎn)控股有限公司(建業(yè))的交換要約、同意征求及同步同意征求已屆滿，惠譽(yù)評(píng)級(jí)已將其長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自"C"下調(diào)至‘RD’ (限制性違約)。惠譽(yù)同時(shí)確認(rèn)建業(yè)的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)及存續(xù)美元高級(jí)債券的評(píng)級(jí)為‘C’，并將回收率評(píng)級(jí)自‘RR4’下調(diào)至"RR6"。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素
限制性違約：評(píng)級(jí)下調(diào)是基于建業(yè)的交換要約、同意征求及同步同意征求已屆滿?；葑u(yù)認(rèn)為，鑒于該公司的流動(dòng)資金有限，該交易對(duì)避免其違約實(shí)屬必要。交易執(zhí)行后債券將獲得展期，但交易條款較原條款將發(fā)生實(shí)質(zhì)性縮減。
(資料圖)
評(píng)級(jí)推導(dǎo)摘要
惠譽(yù)基于其評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)建業(yè)的發(fā)行人違約評(píng)級(jí)至‘RD’。這與廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(RD)于2022年7月交換要約屆滿后，發(fā)行人違約評(píng)級(jí)被下調(diào)的情況相似。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)
本發(fā)行人評(píng)級(jí)研究中惠譽(yù)的關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)包括：
- 2023年至2025年期間每年總合同銷售額為300-400億元人民幣(2022年為241億元人民幣)
-2023年至2025年期間的現(xiàn)金回款率約為90%(2022年高于90%)
-2023年盡量減少拿地
回收率評(píng)級(jí)假設(shè)：清算方法
- 清算價(jià)值估計(jì)是基于惠譽(yù)對(duì)可以在破產(chǎn)程序中銷售或清算來變現(xiàn)并分配給債權(quán)人的資產(chǎn)負(fù)債表上資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。
- 對(duì)應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收政府款項(xiàng)適用20%的折扣率，這與惠譽(yù)的回收率評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)一致。應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收賬款占建業(yè)總資產(chǎn)的比例很小，這在中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)較為常見。
- 對(duì)自有投資物業(yè)的賬面價(jià)值適用50%的折扣率。建業(yè)自有投資物業(yè)組合的平均租金收益率為3%，屬合理水平。該投資物業(yè)組合清算價(jià)值的隱含租金收益率將提高到6%，這在二級(jí)市場(chǎng)交易中是可以接受的水平。
- 對(duì)物業(yè)、廠房及設(shè)備(主要包括價(jià)值較低的樓宇)適用50%的折扣率。
- 對(duì)凈物業(yè)庫(kù)存適用41%的折扣率。建業(yè)的庫(kù)存主要包括竣工待售物業(yè)、在建物業(yè)及拿地預(yù)付款。對(duì)這些不同的庫(kù)存類別適用不同的折扣率，以得出凈庫(kù)存的混合折扣率。
- 對(duì)竣工待售物業(yè)適用30%的折扣率。已建成商品房單位更接近于隨時(shí)可售庫(kù)存。建業(yè)采用快周轉(zhuǎn)策略，這意味著其庫(kù)存賬面價(jià)值較為接近市值。該公司2022年開發(fā)物業(yè)的毛利率約為7%-8%，雖較為疲弱但大致與行業(yè)均值持平。鑒于此，庫(kù)存適用的折扣率低于評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中所載的常見折扣率50%。
- 對(duì)在建物業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目預(yù)付款適用50%的折扣率。與已竣工項(xiàng)目不同，在建物業(yè)出售難度更高。此外，這些資產(chǎn)尚處于不同的完工階段，因此適用50%的折扣率。
適用折扣率之前的在建物業(yè)余額已扣除經(jīng)利潤(rùn)率調(diào)整后的客戶保證金。
- 對(duì)購(gòu)地保證金適用10%的折扣率。與已建成商品房單元類似，開發(fā)用地更接近于隨時(shí)可售庫(kù)存。建業(yè)一直是河南省的領(lǐng)先房企，與地方政府保持著良好關(guān)系?；葑u(yù)認(rèn)為，必要時(shí)建業(yè)可能會(huì)將其土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)售給政府。因此，惠譽(yù)采用的折扣率低于其評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所載的常見折扣率50%。
- 對(duì)合資企業(yè)凈資產(chǎn)適用50%的折扣率。合資企業(yè)資產(chǎn)通常包括已建成單位、在建物業(yè)和土地儲(chǔ)備。50%的折扣率與庫(kù)存的基準(zhǔn)折扣率一致。
對(duì)境外高級(jí)票據(jù)按照償還先后順序進(jìn)行債務(wù)價(jià)值分配所得出的回收率對(duì)應(yīng)的回收率評(píng)級(jí)為‘RR6’。
評(píng)級(jí)敏感性
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
-在獲得更多關(guān)于該公司再融資計(jì)劃和最新流動(dòng)資金狀況的信息后，惠譽(yù)將重新評(píng)估建業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流。
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
-有證據(jù)表明建業(yè)已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)申請(qǐng)、管理、接管、清算或任何其他正式的清算程序，或以其他方式停止?fàn)I業(yè)。
流動(dòng)性及債務(wù)結(jié)構(gòu)
流動(dòng)性吃緊：截至2022年末，建業(yè)持有不受限制的現(xiàn)金19億元人民幣及受限制現(xiàn)金25億元人民幣)，而其2023年的銀行貸款為45億元人民幣，其他貸款為21億元人民幣。此外，建業(yè)還有62億元人民幣高級(jí)票據(jù)將于2023年到期，該部分票據(jù)為近期屆滿的交換要約中所涉及之票據(jù)。
發(fā)行人簡(jiǎn)介
建業(yè)成立于1992年，是河南省的一家龍頭房企，專注于住宅房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。該公司的重資產(chǎn)業(yè)務(wù)約占河南省7%的市場(chǎng)份額。
關(guān)鍵詞：
