陜西一小區(qū)業(yè)主辦房產(chǎn)證發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積縮水，起訴退差額 當(dāng)?shù)胤ㄔ海荷媸鹿痉ǘù砣艘驯恍芯?/h1>
↑業(yè)主王偉康的認(rèn)購合同
(資料圖片僅供參考)
買房時(shí)簽的合同上顯示房屋面積是100.03平方米，可等辦下來房產(chǎn)證才發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積比合同上的要少。在陜西省大荔縣的洛濱國際花園小區(qū)，不少業(yè)主意識到自家的房子面積“縮水”了。且不同單元樓之間，房屋“縮水”面積也不同，“縮水”最少的有1.87平方米，而最多的超過5平方米。
小區(qū)不少業(yè)主已經(jīng)起訴開發(fā)商要求退還差額面積款項(xiàng)，但目前涉事開發(fā)商正深陷多起執(zhí)行案件。天眼查公開資料顯示，該開發(fā)商仍有20多起案件未能執(zhí)行終結(jié)。紅星新聞從大荔縣人民法院執(zhí)行局了解到，目前涉事公司法定代表人戶俊峰已因此事被行政拘留。
房產(chǎn)證上房屋面積“縮水”
購房合同曾約定“據(jù)實(shí)多退少補(bǔ)”
業(yè)主找開發(fā)商退款一直沒結(jié)果
王偉康是大荔縣高明鎮(zhèn)人，他和妻子早年一直在南方打工掙錢，經(jīng)過多年奮斗兩人攢下一筆積蓄。2012年時(shí)夫妻倆支付了8萬多元的首付，在縣城洛濱國際花園小區(qū)貸款購入一套100平方米左右的房子。合同顯示開發(fā)商為大荔城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司，當(dāng)時(shí)的房價(jià)是每平方米2578元，總價(jià)值約25萬多元。由于購買的是期房，王偉康第一時(shí)間并沒有拿到房產(chǎn)證。
作為該小區(qū)一期的業(yè)主，王偉康在2019年成功辦理下房產(chǎn)證，但是當(dāng)他看到房屋面積一欄時(shí)，越看越不對?！拔颐髅魇?00平方米的房子，怎么變成了96平方米？”他向記者展示的房產(chǎn)證照片上顯示“房屋建筑面積為96.93㎡”。他提供的房屋認(rèn)購合同上則清晰地寫出“乙方自愿購買甲方開發(fā)的位于洛濱大道洛濱中學(xué)對面洛濱國際花園X棟X單元X層X號商品房，建筑面積約為100.03平方米”。
在王偉康提供的商品房買賣合同中，第三條關(guān)于買受人所購商品房基本情況中標(biāo)注：“該商品房合同約定、產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共100.03平方米?！钡翘變?nèi)建筑面積和公攤建筑面積留白，并沒有填寫。“我交的是100平方米的房錢，既然現(xiàn)在面積不夠，那就應(yīng)該退還缺少的差價(jià)?！蓖鮽タ嫡f。
此外，雙方的商品房買賣合同中第五條關(guān)于面積確認(rèn)及面積差異處理規(guī)定：“商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按照自行約定的據(jù)實(shí)多退少補(bǔ)方式進(jìn)行處理?！?/p>
黨鵬飛和王偉康是同一棟樓的鄰居，在察覺開發(fā)商應(yīng)該退還自己多付的錢時(shí)，黨鵬飛就找到當(dāng)時(shí)已在該公司其他樓盤賣房的銷售員。“我聯(lián)系那個(gè)銷售好幾次，她一直跟我說正在辦理，但就是一直拖，這都拖了好幾年也沒退錢。”黨鵬飛回憶幾年前找開發(fā)商要退款時(shí)，不少業(yè)主和他一樣，最終都沒有結(jié)果。
↑購房合同中套內(nèi)建筑面積和公攤建筑面積留白，并沒有填寫
業(yè)主起訴后仍未等到退款
法院稱確無可供執(zhí)行資產(chǎn)
涉事公司法定代表人已被行政拘留15天
大荔城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司在大荔縣開發(fā)了多處商品房項(xiàng)目，洛濱國際花園的業(yè)主們2019年拿到房產(chǎn)證時(shí)，該小區(qū)的售樓部早已撤銷。于是小區(qū)不少業(yè)主自發(fā)聚集起來，商討如何讓開發(fā)商返還自己差額面積的錢款。最終他們決定集體找到律師，希望通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。
2022年11月11日，王偉康與大荔城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司達(dá)成民事調(diào)解協(xié)議。王偉康向記者出示的協(xié)議書中顯示：“被告大荔城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司自愿于2023年2月15日前退還王偉康、徐鳳云（王偉康之妻）所購房屋面積差額款7758元，原告表示同意?！?/p>
和王偉康一樣達(dá)成協(xié)議的其他業(yè)主，應(yīng)被退還的面積差額款各不相同，從1萬多元到4000多元不等。但相同的是，業(yè)主們直到現(xiàn)在都沒有等到那筆差額款，因?yàn)殚_發(fā)商一直未能執(zhí)行達(dá)成的民事調(diào)解協(xié)議。
劉陽女士也是該小區(qū)的業(yè)主，在得知其他業(yè)主紛紛通過訴訟要求開發(fā)商退款差額款時(shí)，她也加入到了這一陣營中?？墒屡c愿違，由于開發(fā)商遲遲不履行協(xié)議，劉陽和其他業(yè)主在律師的建議下向法院申請了強(qiáng)制執(zhí)行。截至目前，距離第一次申請執(zhí)行已經(jīng)超過3個(gè)月，業(yè)主們?nèi)匀粵]有等到退款。
代理該案的律師雷某透露，她已經(jīng)承接該小區(qū)近80名業(yè)主的民事訴訟代理，原因都是要求開發(fā)商退還房屋面積的差額款。紅星新聞?dòng)浾呗?lián)系到曾處理此事的該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人忽衛(wèi)剛，對方表示：“我現(xiàn)在已經(jīng)不再擔(dān)任該公司法定代表人，這個(gè)事正在處理中。”而該公司如今的法定代表人戶俊峰電話一直無人接聽，記者發(fā)送采訪短信也未得到回復(fù)。
6月7日上午，紅星新聞?dòng)浾呦虼罄罂h人民法院執(zhí)行局相關(guān)負(fù)責(zé)人了解到，由于該公司法定代表人戶俊峰一直未能按照約定履行退款協(xié)議，目前已被行政拘留15天。該負(fù)責(zé)人還表示，他們已經(jīng)調(diào)查了大荔城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司旗下的資產(chǎn)，確實(shí)沒有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。在此次15天拘留結(jié)束之后，該局還將繼續(xù)想辦法推進(jìn)解決此事，爭取最大限度維護(hù)申請執(zhí)行人的權(quán)益。
據(jù)天眼查公開信息顯示，大荔城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司和法定代表人戶俊峰因與他人存在法律訴訟，且未按執(zhí)行通知書指定的時(shí)間履行生效法律文書確定的給付義務(wù)，已被大荔縣人民法院限制高消費(fèi)，該公司所牽涉的房屋買賣合同糾紛執(zhí)行案件，也已經(jīng)高達(dá)34起。
律師分析：
如遇無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)
還有多種途徑尋求解決退款問題
陜西漢廷律師事務(wù)所魏楨培律師接受紅星新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，本案是因房屋實(shí)際交付面積與合同約定不符而引發(fā)的商品房買賣合同糾紛。對此，住建部《商品房銷售管理辦法》第二十條以及最高院2003年版《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條都有著明確的處理意見。
但經(jīng)檢索發(fā)現(xiàn)，本案開發(fā)商大荔城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司已有數(shù)十件被執(zhí)行案件，其中部分案件已經(jīng)終結(jié)本次執(zhí)行。而終結(jié)本次執(zhí)行，即實(shí)踐中常說的“終本”，一般是法院在執(zhí)行過程中，已經(jīng)窮盡執(zhí)行手段仍無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，客觀上無法執(zhí)結(jié)案件時(shí)，法院終結(jié)案件的本次執(zhí)行程序的制度。在此需要說明的是，終結(jié)本次執(zhí)行是案件執(zhí)行程序的暫時(shí)性停止，如果發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)，申請人可以隨時(shí)申請恢復(fù)案件、繼續(xù)執(zhí)行。
魏楨培律師指出，被執(zhí)行人沒有財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的情況時(shí)有發(fā)生，解決“執(zhí)行難”也一直是各級法院努力在破解的難題。在司法實(shí)踐中，對于被執(zhí)行人為公司但名下無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)，一般還可以申請追加未實(shí)繳出資的股東為被執(zhí)行人、申請公司破產(chǎn)等途徑尋求解決。
北京大成（西安）律師事務(wù)所律師谷盼接受記者采訪時(shí)表示，近幾年，像這種實(shí)際面積與合同面積不符的情況較為少見。但是在我國《商品房銷售管理辦法》第二十條中明確規(guī)定：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。本案中雙方顯然已經(jīng)在合同中作出約定，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)將差額的面積款項(xiàng)退回。
目前大荔城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司有多件執(zhí)行案件還未執(zhí)行完畢，業(yè)主們難以拿到屬于自己的退款。但是一般房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售期房之前，都會(huì)設(shè)置專用的資金監(jiān)管賬戶，這個(gè)資金只能專項(xiàng)用于項(xiàng)目的后期建設(shè)及商品房買賣糾紛退款，不能挪作他用。業(yè)主可以向住建主管部門或者金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請，查清當(dāng)初的資金監(jiān)管賬戶有沒有被挪用，如果被挪用可以申請追回并用于償還業(yè)主的差額面積退款。
另一方面，陜西省高級人民法院在今年5月31日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范民事執(zhí)行程序中適用律師調(diào)查令的實(shí)施細(xì)則(試行)》文件，旨在及時(shí)、全面、準(zhǔn)確查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)狀況和實(shí)際履行能力。業(yè)主嘗試通過代理律師申請律師調(diào)查令，繼續(xù)調(diào)查開發(fā)商的實(shí)際履行能力、是否隱藏轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等狀況。如若查出來有其他可被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)證據(jù)，可立即移交法院執(zhí)行局從而追回錢款。小區(qū)業(yè)主如果想要了解該案的具體執(zhí)行情況，可以到當(dāng)?shù)氐牧竿セ蛘邎?zhí)行局查詢具體的承辦法官，在法官那里了解案件的具體執(zhí)行進(jìn)度。
紅星新聞?dòng)浾?楊雨奇 特約記者 戴喆
責(zé)編 任志江 編輯?潘莉
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