久期財(cái)經(jīng)訊，6月8日，惠譽(yù)確認(rèn)太古地產(chǎn)有限公司(Swire Properties Limited，簡(jiǎn)稱“太古地產(chǎn)”，01972.HK)的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“A”。展望“穩(wěn)定”。惠譽(yù)亦確認(rèn)太古地產(chǎn)的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)為“A”，以及確認(rèn)Swire Properties MTN Financing Limited發(fā)行的中期票據(jù)計(jì)劃及高級(jí)無(wú)抵押債務(wù)評(píng)級(jí)為“A”。
評(píng)級(jí)的確認(rèn)反映了惠譽(yù)的預(yù)期，盡管資本投資和融資成本增加導(dǎo)致債務(wù)增加，但太古地產(chǎn)的投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率仍將遠(yuǎn)高于4.0倍。內(nèi)地主要城市以及香港地區(qū)黃金地段的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)組合帶來(lái)的穩(wěn)定租金收入也支撐了該評(píng)級(jí)。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)驅(qū)動(dòng)因素
【資料圖】
覆蓋率穩(wěn)健;融資成本較高：惠譽(yù)預(yù)計(jì)，由于債務(wù)增加和利率上升，太古地產(chǎn)的投資物業(yè) EBITDA利息覆蓋率將從2022年的10.6倍降至2023年-2025年的6-7倍?；葑u(yù)預(yù)測(cè)，隨著占其總債務(wù)34%的浮動(dòng)利率債務(wù)利率在2023年-2024年上調(diào)，2023-2024年的平均利息成本將從2022年的3.2%上升至3.8%-3.9%。
該公司發(fā)行了約30億港元的固定利率債券，期限為3-10年，利率為3.0%-3.8%，主要以離岸人民幣計(jì)價(jià)?；葑u(yù)預(yù)計(jì)該公司將主要通過(guò)離岸和在岸人民幣貸款為其在中國(guó)內(nèi)地的新投資提供資金，以對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)，并受益于港元相對(duì)較低的融資成本。
杠桿率提高：隨著資本投資的增加，惠譽(yù)預(yù)計(jì)公司的杠桿率(凈債務(wù)/投資物業(yè)價(jià)值之比)將在2023-2025年上升到10%-15%。截至2022年底，其1000億港元的10年投資計(jì)劃中，有近40%投資于中國(guó)內(nèi)地、香港特區(qū)和東南亞，包括房地產(chǎn)交易項(xiàng)目。惠譽(yù)預(yù)計(jì)其資本支出將在2023年達(dá)到峰值，原因是中國(guó)內(nèi)地的新投資物業(yè)項(xiàng)目、以及香港特區(qū)太古坊和太古廣場(chǎng)的擴(kuò)建，以及完成對(duì)成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)的收購(gòu)。
租金收入穩(wěn)定:太古地產(chǎn)的評(píng)級(jí)是基于其香港特區(qū)投資物業(yè)租金收入穩(wěn)定?；葑u(yù)預(yù)計(jì)，由于沒(méi)有租金優(yōu)惠，以及太古坊二期新辦公樓的貢獻(xiàn)，2023年和2024年的租金收入將以個(gè)位數(shù)的百分比增長(zhǎng)。香港特區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)壓力的影響可能是漸進(jìn)的，因?yàn)槠淇傋饨鹗杖氲?3.8%將于2023年到期。然而，入住率的大幅下降或租金的下調(diào)可能會(huì)削弱其中期的業(yè)務(wù)狀況。
零售業(yè)復(fù)蘇:惠譽(yù)預(yù)計(jì)，2023年太古地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地和香港特區(qū)的購(gòu)物中心租金將出現(xiàn)正回升。2023年第一季度，香港特區(qū)三大購(gòu)物中心的零售額大幅增長(zhǎng)，超過(guò)了2019年防控前的水平。尤其是太古廣場(chǎng)和東薈城的購(gòu)物中心受益于兩地重新通關(guān)后的客流量。太古地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地投資組合的零售額也超過(guò)了防控前的水平。
評(píng)級(jí)高于母公司：根據(jù)惠譽(yù)《母子公司評(píng)級(jí)關(guān)聯(lián)性標(biāo)準(zhǔn)》，太古地產(chǎn)的評(píng)級(jí)上限比母公司太古股份有限公司(Swire Pacific Limited，簡(jiǎn)稱“太古股份”，00019.HK，00087.HK，A-/穩(wěn)定)的并表后信用狀況高一個(gè)子級(jí)，太古股份的并表后信用狀況與太古地產(chǎn)的獨(dú)立信用狀況處于同一水平。
這也反映了惠譽(yù)評(píng)估其法律層面的限制程度為“開(kāi)放”，因?yàn)樘诺禺a(chǎn)并沒(méi)有固定的限制機(jī)制來(lái)限制母公司獲取太古地產(chǎn)現(xiàn)金流。報(bào)告還認(rèn)為，由于太古地產(chǎn)獨(dú)立上市，母公司對(duì)太古地產(chǎn)現(xiàn)金及資產(chǎn)的獲取和控制程度為“部分開(kāi)放”，這對(duì)流入母公司的現(xiàn)金，以及其完全外部的非股權(quán)融資和獨(dú)立的現(xiàn)金和融資政策提供了一些限制。
評(píng)級(jí)推導(dǎo)摘要
在受評(píng)同為“A”的香港特區(qū)同行中，太古地產(chǎn)較為突出。其投資物業(yè)投資組合主要包括位于內(nèi)地主要城市以及香港特區(qū)黃金地段的甲級(jí)寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心，該投資組合入駐率高。其約350億美元的投資物業(yè)價(jià)值和約10億美元的投資物業(yè)EBITDA，低于新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，簡(jiǎn)稱“新鴻基地產(chǎn)”，00016.HK，A/穩(wěn)定)的500億美元投資物業(yè)價(jià)值和20億美元的投資物業(yè)EBITDA，但與領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金(Link Real Estate Investment Trust，簡(jiǎn)稱“領(lǐng)展房產(chǎn)基金”，00823.HK，A/穩(wěn)定)相似。
太古地產(chǎn)2022年的投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率約為10.6倍，凈債務(wù)/投資物業(yè)價(jià)值之比為7%，優(yōu)于評(píng)級(jí)為“A”的同行。
關(guān)鍵評(píng)級(jí)假設(shè)
惠譽(yù)對(duì)發(fā)行人評(píng)級(jí)的關(guān)鍵假設(shè)：
-2023年權(quán)益租金收入增長(zhǎng)6%，2024年增長(zhǎng)4%(2022年下降3%);
-2023年-2025年投資物業(yè)EBITDA利潤(rùn)率基本穩(wěn)定在60%-65%(2022年為64%);
-2023年開(kāi)發(fā)和資本支出(包括收購(gòu))為120億港元，2024年-2025年為每年50 - 60億港元(2022年為90 - 100億港元);
-支付股息以低個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)(2022年增長(zhǎng)5%)。
評(píng)級(jí)敏感性
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)/上調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
-惠譽(yù)考慮到其龐大的資本投資計(jì)劃，預(yù)計(jì)未來(lái)12-18個(gè)月內(nèi)不會(huì)采取正面評(píng)級(jí)行動(dòng)。
可能單獨(dú)或共同導(dǎo)致惠譽(yù)采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)/下調(diào)評(píng)級(jí)的因素包括：
-太古股份的并表后信用狀況惡化至“A-”以下
-太古地產(chǎn)的投資物業(yè) EBITDA/利息支出總額之比連持續(xù)低于4.0倍
-太古地產(chǎn)的凈負(fù)債/投資物業(yè)價(jià)值之比持續(xù)超過(guò)30%
-超出預(yù)期的投資增加了執(zhí)行和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
流動(dòng)性和債務(wù)結(jié)構(gòu)
充裕的流動(dòng)資金：截至2022年底，太古地產(chǎn)擁有45億港元現(xiàn)金及99億港元未使用授信額度，足以覆蓋一年內(nèi)到期的7億港元短期債務(wù)。太古地產(chǎn)隨后發(fā)行了約30億港元的債券，期限為3 -10年，固定利率為3.0%-3.8%。惠譽(yù)預(yù)計(jì)該公司能夠獲得新的資金，以滿足其即將到來(lái)的資本支出需求。
發(fā)行人簡(jiǎn)介
太古地產(chǎn)是香港特區(qū)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司之一，其投資物業(yè)和開(kāi)發(fā)物業(yè)業(yè)務(wù)主要位于中國(guó)內(nèi)地及香港特區(qū)。該公司還在邁阿密擁有一個(gè)綜合項(xiàng)目-Brickell City Centre。其超過(guò)40%的權(quán)益總租金收入來(lái)自香港特區(qū)的寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)，約30%來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的零售業(yè)務(wù)。該公司在港交所上市，太古股份持有其82%的股權(quán)。
關(guān)鍵詞：
