概要
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? 2023年3月全國(guó)合約銷售額進(jìn)一步增長(zhǎng)。2023年3月全國(guó)月度合約銷售額同比增長(zhǎng)8.8%，高于1-2月3.5%的同比增速，反映了防疫政策優(yōu)化之后房地產(chǎn)相關(guān)需求得以釋放以及支持性政策逐步發(fā)揮作用。
? 開發(fā)商信用質(zhì)量將會(huì)加速分化。具有國(guó)企背景的開發(fā)商和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營(yíng)開發(fā)商將在2023年第一季度銷售回暖中獲益更大。鑒于上述開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況較強(qiáng)，且項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)較低，故而可能會(huì)得到銀行和購(gòu)房者的青睞。因此，我們預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)信用分化與整合將會(huì)加速。在我們跟蹤的27家受評(píng)開發(fā)商中，受評(píng)國(guó)企開發(fā)商2023年第一季度的合約銷售額同比增長(zhǎng)37%，而受評(píng)民營(yíng)開發(fā)商的銷售額則下降了23%。
? 3月份各線城市房?jī)r(jià)上升。3月份一二線城市房?jī)r(jià)較2月份分別上漲了0.3%和0.6%。三四線城市的房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)了0.3%，是連續(xù)第二個(gè)月房?jī)r(jià)上漲。
? 財(cái)力較弱的開發(fā)商仍面臨再融資壓力。4月份境內(nèi)債券發(fā)行放緩，而境外債券市場(chǎng)活動(dòng)仍然不振。財(cái)力較弱的開發(fā)商將繼續(xù)面臨較高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。
? 2023年3月流動(dòng)性壓力子指標(biāo)維持在68%。 我們對(duì)受評(píng)高收益類中國(guó)開發(fā)商的流動(dòng)性壓力子指標(biāo)保持不變，仍處68%的較高水平。
? 2023年3月24日至4月24日我們采取了一次負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)，反映了該開發(fā)商較弱的公司透明度、治理實(shí)務(wù)和流動(dòng)性。
2023年3月全國(guó)合約銷售額進(jìn)一步增長(zhǎng)
2023年3月全國(guó)月度合約銷售額同比增長(zhǎng)8.8%，高于1-2月3.5%的同比增速 (圖表2) ，主要推動(dòng)因素是平均售價(jià)上漲。銷售增長(zhǎng)反映了防疫政策優(yōu)化之后房地產(chǎn)相關(guān)需求得以釋放以及支持性政策逐步發(fā)揮作用。
我們預(yù)計(jì)中國(guó)優(yōu)化防疫政策及支持性政策逐漸發(fā)揮的作用將繼續(xù)支持合約銷售。合約銷售額的回升速度將取決于購(gòu)房者的信心及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的預(yù)期。
2023年3月一二線城市月度房?jī)r(jià)較2月份分別上漲了0.3%和0.6%，三四線城市的房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)了0.3%，是連續(xù)第二個(gè)月上漲 (圖表3) 。
在合約銷售額溫和提升的推動(dòng)下，2023年3月各線城市庫(kù)存水平均有所改善 (圖表4) 。
國(guó)企開發(fā)商強(qiáng)勁的銷售業(yè)績(jī)將加快信用分化
具有國(guó)企背景的開發(fā)商和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的民營(yíng)開發(fā)商將在2023年第一季度銷售回暖中獲益更大。在我們跟蹤的27家受評(píng)開發(fā)商中，9家受評(píng)國(guó)企開發(fā)商2023年第一季度的合約銷售額同比增長(zhǎng)37%，而18家受評(píng)民營(yíng)開發(fā)商的銷售額則下降了23% (圖表5) 。
鑒于上述開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況較強(qiáng)、知名度較高且項(xiàng)目完工風(fēng)險(xiǎn)較低，故而可能會(huì)得到銀行和購(gòu)房者的青睞。
因此，我們預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)信用分化與整合將會(huì)加速。
2023年3月，我們跟蹤的27家中國(guó)開發(fā)商中有10家合約銷售額同比出現(xiàn)下降。在這些開發(fā)商中，排名前三的是越秀地產(chǎn)股份有限公司(Baa3/穩(wěn)定，增長(zhǎng)217%) 、龍湖集團(tuán)控股有限公司(Baa2/負(fù)面，增長(zhǎng)111%) 和中國(guó)海外發(fā)展有限公司(Baa1/穩(wěn)定，增長(zhǎng)73%) 。我們預(yù)計(jì)評(píng)級(jí)較高的開發(fā)商未來(lái)12-18個(gè)月的合約銷售業(yè)績(jī)?nèi)詫?yōu)于評(píng)級(jí)較低的開發(fā)商 (圖表6) 。
境內(nèi)債券發(fā)行繼續(xù)放緩，同時(shí)境外債券市場(chǎng)活動(dòng)仍然不振
4月份境內(nèi)債券發(fā)行繼續(xù)放緩。4月份 (截至4月24日) 境內(nèi)發(fā)行的人民幣65億元債券均來(lái)自有政府持股背景的開發(fā)商，而民營(yíng)開發(fā)商并無(wú)發(fā)行。
境外美元債券市場(chǎng)仍然不振?？紤]到合約銷售持續(xù)疲軟、境內(nèi)外市場(chǎng)之間的利差，以及投資者避險(xiǎn)情緒下境外資本市場(chǎng)的高波動(dòng)性，我們預(yù)計(jì)民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商仍難以涉足境外市場(chǎng)。
2023年3月流動(dòng)性壓力子指標(biāo)維持在68%
2023年3月我們針對(duì)中國(guó)受評(píng)高收益類開發(fā)商的流動(dòng)性壓力子指標(biāo)保持在68%的較高水平 (圖表9) 。
由于整體銷售復(fù)蘇存在不確定性，以及評(píng)級(jí)較低的高收益類開發(fā)商的融資渠道疲弱，并且未來(lái)12個(gè)月其再融資需求較大，因此我們預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月上述子指標(biāo)將維持在目前的高位。
受評(píng)開發(fā)商未來(lái)12個(gè)月的再融資需求依然較高，自2023年5月1日起的12個(gè)月內(nèi)將有約合217億美元的境內(nèi)債券和168億美元的境外債券到期或可回售 (圖表10) 。
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