久期財經(jīng)訊，5月8日，標普確認中國海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，簡稱“中國海外發(fā)展”，00688.HK)的長期發(fā)行人信用評級為“BBB+”，并確認該公司擔保的未償高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級為“BBB+”。
穩(wěn)定展望反映了標普的預(yù)期，即該公司將通過穩(wěn)定的銷售增長在中國保持領(lǐng)先的市場地位，并將在未來24個月內(nèi)降低杠桿率。
中國海外發(fā)展的高質(zhì)量土地儲備和強大的品牌效應(yīng)應(yīng)該有助于去杠桿化。該公司對高線城市的關(guān)注，以及在產(chǎn)品質(zhì)量方面的良好記錄，使其很好地抓住了房地產(chǎn)需求。截至2022年底，不包括關(guān)聯(lián)公司中國海外宏洋集團有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited，簡稱“中國海外宏洋集團”，00081.HK)，該公司近76%的土地儲備(按價值計算)位于一線城市和強二線城市。
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盡管近幾個月中國房地產(chǎn)銷售有所改善，但復(fù)蘇并不均衡，而且更多地向高線城市和質(zhì)量較好的房企傾斜。過去三個月，一線城市房價每月同比上漲1%-2%，而二線城市房價基本持平，三線城市房價有下降趨勢。
標普預(yù)計，未來12個月，中國海外發(fā)展的合同銷售額將會回升。標普預(yù)計，該公司2023年的合同銷售額將增長約20%，好于標普對行業(yè)平均下降5%-8%的預(yù)期。在2023年的剩余幾個月里，中國海外發(fā)展只需要實現(xiàn)10%的合同銷售平均增長，而今年前三個月的銷量增長了73%，因此銷售預(yù)測應(yīng)能實現(xiàn)。據(jù)管理層稱，中國遠洋擁有7900億元人民幣的可銷售資源，主要分布在高線城市。
由于土地支出受到控制，未來12-24個月，中國海外發(fā)展的杠桿率可能會下降。標普相信該公司在擴大土地儲備方面仍將保持謹慎并具有選擇性。這是建立在一線城市土地市場稀缺且競爭激烈的前提下。標普估計，為了推動去杠桿化，中國海外發(fā)展在2023年將僅增加13%-15%的土地收購預(yù)算，低于銷售增長。2023年第一季度，公司僅在南京和杭州兩地收購了兩塊地塊，價值42億元人民幣。
因此，標普預(yù)測中國海外發(fā)展的債務(wù)與EBITDA的比率將從2022年的4.9倍降至2023年的4.3-4.5倍，并在2024年進一步降至約4.0倍。到2023年3月底，該公司的凈負債率也從2022年12月底的45.2%降至40%以下。
中國海外發(fā)展不斷增長的房地產(chǎn)投資組合將提高其償債能力。標普估計，考慮到該公司即將開業(yè)的寫字樓和購物中心，該公司的租金收入將在2023年增長25%-30%。到2023年底，這筆租金收入應(yīng)能支付約60%的中國海外發(fā)展利息支出。中國海外發(fā)展的租金收入也很有彈性。2022年，這類收入增長了1.8%(如果不包括租金減免，增幅為6.9%)，其中大部分來自寫字樓。
標普預(yù)期中國海外發(fā)展將繼續(xù)保持其審慎的財務(wù)和強大的融資渠道。該公司在財務(wù)管理方面，特別是在融資方式的選擇上，一直非常謹慎。盡管在市場上處于領(lǐng)先地位，但該公司一直只使用傳統(tǒng)的融資渠道，如債券和銀行貸款。與大多數(shù)房地產(chǎn)公司不同的是，即便是在市場低迷時期，該公司也沒有使用商業(yè)票據(jù)和信托貸款來支持融資和流動性。
中國海外發(fā)展有限的合資模式也降低了其經(jīng)營杠桿和經(jīng)營風險。這是在許多陷入困境的房地產(chǎn)公司在償還債務(wù)和竣工方面遇到問題的時候。在與合資伙伴的發(fā)展方面，該公司一直非常審慎。按銷售額計算，其權(quán)益比率高達90%以上。
對中國海外發(fā)展的穩(wěn)定展望反映了標普的預(yù)期，即公司將在未來兩年保持良好的財務(wù)紀律，包括基本穩(wěn)定的債務(wù)余額。標普還預(yù)計，在此期間，中國海外發(fā)展的穩(wěn)定銷售增長將有助于降低其杠桿率。
如果中國海外發(fā)展的財務(wù)紀律減弱，債務(wù)融資收購的數(shù)量超過標普的預(yù)期，標普可能會下調(diào)評級。債務(wù)與EBITDA的比率顯著低于標普約4.5倍的評級下調(diào)閾值，或EBITDA利息覆蓋率持續(xù)顯著低于4.5倍，則預(yù)示著評級將被下調(diào)。如果中國海外發(fā)展的市場地位減弱(可能是由于銷售執(zhí)行不力或競爭加劇)，標普也可能下調(diào)評級。
如果中國海外發(fā)展的租金收入繼續(xù)增長，同時該公司緩和其債務(wù)融資擴張并保持財務(wù)紀律，標普可能會上調(diào)評級。出現(xiàn)上述情況可能是因為公司的經(jīng)常性租金收入(不包括酒店)覆蓋其利息支出的近1倍，或其債務(wù)與EBITDA的比率持續(xù)保持在2.5倍以下。
如果標普認為中國海外發(fā)展通過其母公司中國建筑股份有限公司(China State Construction Engineering Corporation Ltd，簡稱“中國建筑”，601668.SH)直接或間接獲得政府特別支持的可能性增加，導(dǎo)致重新評估母公司集團支持的可能性，評級也可能被上調(diào)。
ESG信用指標:E-3、S-2、G-1
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